天津新房价格管控收紧，楼盘价格“过低”或限制网签
作者：孙梦凡
在稳房价、稳预期的导向下，有城市对楼盘价格管控趋严了。
近日市场消息显示，天津将对新建商品房的销售价格进行规范管理，针对新增销售许可的项目，房价变动幅度不超备案价的10%；已取得销售许可的楼盘，优惠10个点以上需书面报送，优惠15个点以上关闭网签。
记者拨打了天津多个区住建委电话，有相关工作人员表示，大方向确实是加强管理，但具体执行时要看各个楼盘情况，核心目的还是稳房价；另一工作人员也称，并非按10%的标准“一刀切”，但确实加强了管理，如果价格过低会限制网签。
加强楼盘价格管理
楼盘价格不能无限制下跌！近期天津传出楼市新动态。
市场消息显示，日前天津市相关主管部门召集房企开会，并通知了关于新房价格管控的新措施，针对新增销许的项目，以及原有取得销许的项目，都分别有相应规定。
具体而言，后续建设单位在申报销售许可时，需综合成本、项目历史成交价、周边项目成交价等，确定申报以楼栋为单位的“中间价”，在此基础上允许10%的上下变化范围；如果售价浮动超过5%，也需向相关管理部门进行申请。
针对已取得销售许可的原有项目，若优惠5个点以上，需书面报送区住建委情况说明；优惠10个点以上，需书面报送区住建委风险评估报告等方案；优惠15个点以上关闭网签。老项目原有备案价格虚高的，区住建委“一事一议”。
对此有两位天津房企人士确认，当地加强对楼盘价格管理一事属实。
记者以购房者的身份，拨打了天津多个区住建委电话，其中有河东区工作人员表示，规范统筹楼盘价格的大方向是属实的，但在具体执行时，并非全部按照10%的标准“一刀切”，具体要看楼盘及周边房价的情况，房企要根据近年来市场情况合理制定价格。“整体目标还是稳房价，促进市场平稳健康发展。”
另有津南区相关工作人员称，确实对楼盘价格有一定管控措施，不过并非“卡死”10%的红线，会按照具体项目有不同的监管措施。对开发商来说，确实设置了一些规范条件，对购房者来说，只要能签订相关网签合同，就证明价格在合理范围内，如果价格过高或过低，可能合同都打不出来。
不过，目前针对该政策还没有具体文件下发，实际执行还要观察后续情况。“前几天住建部门确实召集了企业开会，相关措施是会上口头传达的，还没有正式书面文件。”一位当地的房地产市场研究机构人员表示。
值得注意的是，此前天津曾取消了关于住房领域的各类限制性措施。
早在2023年5月时，天津市津南区委在网络问政频道，回复购房者关于“楼盘降价”的问题时曾称，开发商销售房屋属于市场行为，关于销售价格，政府监督开发商备案上限价格，只要不高于其备案上限价格，无法对其进行行政处罚。
到2024年10月，天津市出台《关于进一步优化房地产政策更好满足居民合理住房需求若干措施》，取消新建商品住房和二手住房购买、转让等方面的限制性措施，同时宣布不再对新建商品住房销售价格上限实施指导。
天津市住房和城乡建设委员会官网显示，日前还有市民询问，天津市的商品房销售政策，是否有低于备案价百分之十五，需要再次备案价格的规定？住建委2026年1月4日回复显示：根据2024年10月前述文件“不再对新建商品住房销售价格上限实施指导”的规定，已向您详细讲解相关政策。
由此可见，此前当地监督开发商的备案上限价格，不过后续出台新政，不再对新房价格上限实施指导。如今，则可能再度规范对新房价格的管控，重点是降价行为。
对市场影响几何
在当下的天津新房市场，很多项目几乎已是“底价”进行销售。
天津中原研究院此前报告显示，2025年12月，天津未出现往年“以价换量”的现象。一方面，在当前市场下，无论是新入市项目还是顺销老盘，均已采取低价策略，价格继续下探的空间有限，因此往年年底那种降价、特惠房现象明显减少。
去年下半年，当地还出现过一波楼盘“保价协议”潮。有河北区楼盘称：自签约之日起至交付完成之日，若销售过程中出现降价行为，承诺为购房客户提供退房退款选择权。另有项目称：针对项目在售房源，绝不以任何形式(包括但不限于直接降价、额外折扣、变相附赠等)降低实际成交价格。
对不同群体来说，新房降价的情绪影响并不相同。天津市住建委官网显示，2025年11月13日有网友反映称，有开发商低价抛售房屋，以“工抵房”“清盘特惠”等名义，将小区同户型房屋以低于备案价15%的价格低价抛售，导致老业主“资产贬值”。
而对潜在购房者来说，降价或会导致更普遍的观望情绪。“虽然价格调整普遍，但成交量却波澜不惊，房企以价换量的策略趋向失效。”有当地市场研究机构称。
从楼市整体成交看，克而瑞数据显示，2025年天津全市新建商品住宅(包含普通住宅、别墅、酒店式公寓)销售金额为1165.1亿元，同比下降21.3%；销售面积为658.0万平方米，同比下降21.1%；商品住宅成交均价17706元/平方米、微降0.2%。
在前述研究机构看来，当前祭出新房价格管控措施，核心意图便是控价、稳预期、稳房价，现在有不少潜在买房需求积压未释放，也是因为价格预期不稳定，之前项目多数在降价，如果把价格稳定下来，有利于稳定市场预期，这是政策好的方面。
值得注意的是，在过往楼市调整期，地方出台限价措施并不罕见，但此后大多逐渐淡出。
公开信息显示，从2021年下半年到2023年上半年，为了稳房价、稳预期，各地政府开始对项目降价幅度提出明确规定。据不完全统计，有包括长春、岳阳、江阴、沈阳、唐山等超20城出台过“限跌令”，要求新房项目不得低于备案价的85%。
但在实际操作中，房企为规避“限价令”方法颇多，比如虽然号称不打折，但以送物业管理费、送车位、送黄金等方式实现变相降价，限跌令逐步开始“名存实亡”。
到2024年以后，随着市场持续下探，房企降价卖房越来越普遍，各地政府也逐渐对项目跌价幅度予以松动，包括滞销项目可调整价格下限、团购商品住房不计入商品房备案价格跌幅比例范围等，多城也在问政网站表示商品房定价是市场行为。
如今天津有重启新房价格管控的风声，在业内看来，后续还要看具体执行细则，比如是否每个区都按新规定执行，如何避免房企变相降价，比如通过中介费返点等。也有业内人士称，现在市场上新房几乎已是价格“底部”，再继续大幅下降的可能性不大。
